この記事で伝えたいこと
・販売開始を待っていては遅すぎる
・第一期は条件の良い住戸から販売
・お買い得なのも第一期販売の住戸
・次期以降販売の住戸を入手する方法
モデルルーム販売員として、
様々なマンションを扱ってきました。
その中で、大規模マンションは人気があり、
モデルルームの客も絶えることが無いです。
そして、私自身も
大規模マンションに住んでいました。
24時間有人管理や充実した共用施設は、
戸建や小規模マンションでは、
得る事ができないサービスで良かったです。
そして、
資産価値が落ちにくいことは確かです。
大規模マンションなら築10年以上でも、
周辺の新築マンションと遜色ない価格で
売買されています。
このため、大規模マンションは、
販売開始早々に人気の部屋が、
あっという間に売れていきます。
本記事では、大規模マンションで
希望の部屋を入手する方法を解説します。
希望の部屋を手に入れる方法
大規模マンションで
希望の部屋を入手する方法は、
第一期販売開始前に行動する
これに尽きます。
スーモや公式サイトで、
販売開始予定○年○月と記載していても、
その頃、モデルルームに行った時には、
人気の部屋は殆ど済マークがついています。
つまり、モデルルームのグランドオープンを
待っている場合では無いという事です。
販売開始予定の物件を見つけたら、
直ぐに資料請求して下さい。
不動産会社から連絡が来て、
オンライン商談が行われます。
ここで、購入する可能性が高いと、
プレオープンと称して一般公開前に
モデルルーム見学できる場合があります。
そして、気に入った部屋が見つかり、
購入の意思が強い事を伝えれば、
要望書を提出することも可能です。
要望書を受け取った営業マンは、
後から、この部屋を希望する人がいても、
他の部屋を提案する等して、
抽選になるのを可能な限り回避します。
その結果、
グランドオープン時の住戸表には、
多数の済マークがついているのが現実です。
要は、先手必勝なのです。
そして、この早い時期で購入することが、
良い部屋を割安で手に入れる最大のチャンス
なのです。
第一期販売が最もオトクな訳
間取りや眺望等、条件の良い部屋を
お得に手に入れたいのなら、
第一期しかありません。
二期以降は、確実に値上がりします。
その理由ですが、人気物件にするため、
第一期販売は様々な策を講じます。
最初に条件の良い部屋から販売します。
そして、価格は少し抑え目にします。
この時、第一期で販売予定の部屋だとしても
最初から全ての価格は開示しません。
限定した階数、間取りの部屋だけ開示し、
客の反応を探るためです。
そして、客の反応を見て、
価格を調整しながら開示していくのです。
人気の部屋を割安にし、販売数を絞る事で、
第一期販売は好評な売れ行きを見せます。
そして、
『第一期○○戸、即日完売！』となれば、
二期以降の販売に弾みが付くし、
一期より高い価格づけも可能となります。
それを裏付ける営業マンの裏事情として、
第二期販売になると、
以下の指示が上司から出ます。
『二期以降に初めて来た客で、
予算が十分ある事が分かった場合、
一期の先着順販売住戸は紹介しないこと』
この時、一期の売れ残りの部屋とは言え、
販売開始時から価格は下げていません。
それでも、一期の価格を見たら、
二期が割高に感じてしまい、
契約に影響が出てしまうのです。
第一期を逃すと出来なくなる事
第一期で購入すると良い点が更にあります。
それは、
オプションやカラーセレクトの自由度が高い
ことです。
モデルルームを見て気に入ったとしても、
それはオプションの効果が大きいです。
オプションだらけのモデルルームに惑わされない
見学のポイントについて解説しています。
特に、ダウンライトや、カップボードは
殆どの物件でオプションです。
それが無いと、かなり印象が違ってきます。
そして、ドアや床等の建材の色や形の選択も
大きなポイントです。
しかし、建設が進むと、オプション追加や、
カラーセレクトが不可能になります。
特に低層階は早い段階で不可能になるため、
注意が必要です。
このように、
第一期販売開始前から行動することで、
選択の幅を広げることができます。
しかし、販売開始初期では、価格未開示の
次期分譲予定の部屋が多い為、
希望の部屋が購入できない事があります。
渡された住戸表を見た時、
『次期以降販売予定』の表示だとしても、
鵜呑みにしてはいけません。
『希望の部屋が次期だから、まだ大丈夫！』
と思って、暫く経ってから行くと、
その部屋は契約済になっているでしょう。
次期以降販売の部屋を買う方法
次期以降販売の部屋は価格が未開示です。
開示した部屋の売れ行きを見て、
価格を決定する為です。
このため、原則的に価格未開示の部屋は、
希望しても販売に応じてもらえません。
しかし、特殊住戸については、
その限りではありません。
特殊住戸とは、以下の様な
他の部屋には無い特徴を持つ部屋です。
・最上階
・ルーフバルコニー付
・専用庭付
これらの部屋は、次期以降だとしても
購入できる可能性が高いです。
その理由は、周囲の部屋との比較が難しく、
この部屋の価格が決定したとしても、
他の部屋への価格設定に影響しない為です。
通常の部屋の場合、価格が決まると、
間取りや面積が同じ為、
上下階の価格が決まってしまいます。
特殊な事情が無い限り、
下の階の方が価格が高くなる事は無いです。
このため、
未開示の部屋を一つでも開示してまうと、
周囲の未開示の部屋の価格調整が
難しくなってしまうのです。
希望の部屋が特殊住戸なら、
買う意思が強いことをアピールすれば、
モデルルームの所長決済で
販売する事が実際にあります。
また、特殊住戸でなくても、
購入できるケースがもう一つあります。
それは、価格を開示した部屋の上下階で、
間取りと面積が同じ部屋です。
これらの部屋の価格は、
価格開示した部屋から、ある程度決まる為、
購入に応じやすいです。
★大規模マンションの部屋の選び方を
解説しています。
★タワマンのモデルルームには
一般客が入れない隠し部屋がある話です。
★良い物件を見つけるために必要な
販売前の情報を入手する方法を解説してます
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