この記事で伝えたいこと
・区画の特徴は長所にも短所にもなる
・区画図に載ってない隣接環境に注意
・人や車の流れを予想する
分譲住宅の区画選びに正解はありません。
その理由は、各区画の特徴が、
人によって長所にも短所にもなるからです。
大事な事は、その区画で起こりうる事を
事前に知っていればリスクを回避できます。
また、区画図には載っていない隣接環境も
重要なチェックポイントです。
実際に目で見て、想定されるリスクを
認識する必要があります。
本記事では、各区画の特徴と、
隣接環境の想定リスクを解説します。
各区画の特徴
20棟以上の大型分譲地と、
6棟の小規模分譲地を例にして説明します。
＜東道路の区画(15,16)＞
長所
・強い西日を回避でき、家や車が傷みにくい
・西区画より人気があり、資産価値がある
短所
・朝早く洗濯しないと乾かない
・午後には日が当たらなくなるので、冬寒い
＜西道路の区画(8,9)＞
長所
・西日を活用でき、遅く洗濯しても乾く
・夕方まで日が当たるので、冬暖かい
短所
・強い西日が当たり、家や車が傷みやすい
・昼間でも厚手のカーテンが無いと眩しい
＜南道路の区画(3,5,7,21)＞
長所
・１階にも日差しが入るので明るい
・窓からの視界が広く、開放感がある
短所
・通行人や騒音が気になる
・庭のプライベート感が無い
・価格が高い
＜北道路の区画(11,12,13,18)＞
長所
・人の視線がなく、道路の騒音も低減する
・北玄関なので、南側を全面居室にできる
・庭のプライベート感がある
・価格が安い
短所
・日当たりが悪い、特に1Ｆは昼間でも暗い
・南側の土地に何があるかが非常に重要
南側が駐車場や畑など建築物がなければ、
南道路並みの日当たりを確保できますが、
それが未来永劫続くとは限りません。
＜角地の区画(16,17,19,20,22)＞
長所
・解放感がある。
・他の区画より広い家が建てられる
（建ぺい率の角地緩和＋10％が適用）
・物件数が少ないので、資産価値がある
・駐車場と玄関を分ける事もでき、
間取りの自由度が高い
短所
・視線が気になる
・角に車が接触して傷つけられる恐れ有
・角に犬が糞尿する事がある
・価格が高い
・外に出るときに死角があるので、
自転車や車に注意する必要がある
＜旗竿地の区画(2,4,6)＞
長所
・奥まっているのでプライバシーが保てる
・騒音が少ない
・価格が安い
短所
・来客等の車を敷地前に止めておけない
（隣接する家の車の出し入れに影響）
・風通しが悪く、外壁にコケが発生しやすい
・見通しが悪いので、泥棒に狙われやすい
・他と同じ敷地面積でも竿部分だけ狭くなり
隣家との距離が近く、圧迫感がある
＜ごみ置き場のある区画(1,10)＞
長所
・価格が安い(他より数百万下がる場合も)
短所
・ゴミの問題に悩まされる恐れがある
（ゴミ出しルールを守らない、ポイ捨て、
匂い、ゴキブリ・コバエが家に来る）
＜公園に隣接する区画(6,7,8)＞
長所
・日当たりや開放感を確保できる
・公園の眺めを借景できる
短所
・騒音問題が起きる場合がある
昼間は子供、夜は若者が騒ぐ恐れ
・公園の木の落ち葉が入ってくる
虫が多い、鳥の声がうるさい場合も
＜家の前に電柱がある区画(10,12,17,19)＞
長所
・無し
短所
・犬が糞尿する恐れがある
・ポイ捨てされやすい
・電線があるので、鳥の糞が多い
・電柱に張り紙や落書で美観を損ねる
私道のある区画の特徴
私道で行き止まりの場合は、
子供を外で遊ばせることができる反面、
子供の声が気になる人は避けるべきです。
また、私道は4.5m幅が多く、
家の前に車を止めると、
他の車の出入りができません。
長く駐車できないので、
車での来客が多い人には不向きです。
＜区画1,6＞
角地以外の特徴としては、
ゴミ置き場が無く、戸別収集でない場合、
角部分が6区画用のごみ置場になることも。
＜区画3,4＞
旗竿地以外の特徴としては、
行き止まりなので、一般車両は通らない為、
騒音が少なく、プライベート性が高いです。
この図の場合は竿の部分が短いため、
建築部分の面積を広くとれます。
＜区画2,5＞
私道が南入りor北入りによって、
その特徴が大きく変わってきます。
南入りなら日当たりが良く、
北入りなら庭のプライベート性が高いです。
隣家の旗竿部分は通行人が通らないので、
日当たりを確保しつつ、
視線を防ぐことができます。
分譲地外の環境にも要注意
区画図に未掲載の隣接環境に注意です。
そのため、直接見に行く必要があります。
特に以下が隣接していたら要注意です。
・アパート
特にワンルームマンションは単身者が多く、
ゴミ出しマナーや騒音などの問題が起こる場合があります。
・駐車場
前向き駐車が徹底されていない場合、
排ガスで家の壁が汚れる恐れがあります。
また、夜中や早朝にアイドリング等の
騒音に悩まされる可能性があります。
・保育園・幼稚園等
平日昼間に在宅する人の場合、
子供の声が気になるかもしれません。
また、朝夕の送り迎えの車が路駐して、
通行の妨げになる可能性があります。
・畑
砂ぼこりが多い。風当りが強い。
鳥が来るので、鳴き声や糞の問題も。
これ以外についても、
実際に見て、あらゆる可能性を想定
する必要があります。
人や車の流れを予想する
人や車の流れも想定する必要があります。
大形分譲地では、外部との出入口が
戸数の割に少ない事が多く、
出入り口付近に人や車が集中します。
規模が大きい程、駅やバス亭までの
距離が区画によって大分変わってきます。
駅に近い区画の方が便利ですが、
その反面、静寂さに欠ける恐れがある事を
考慮に入れる必要があります。
また、図のような区画の場合、
通り抜けに利用される可能性があります。
区画ＡとＢは全く同じ南道路の物件ですが、
家の前の交通量が全く違ってきます。
このように、
区画図だけでは分らないものがあります。
広い視野を持って周囲の環境や、
人の流れを想定する必要があります。
良い区画は広告掲載前に埋まる
人気の区画は宣伝しなくても売れます。
不動産会社は広告費を抑えたいので
掲載期間を出来るだけ短くします。
広告を掲載するのは、
残った区画を売り切る時です。
広告を見てから行っても遅いので、
掲載前の情報を入手する必要があります。
掲載前情報を入手する方法は
下記で解説しています。
＜販売員が教える家探しのノウハウ集です＞
