この記事で伝えたいこと
・一般客には未公開の隠しモデルルーム
・真の格差は上位3階との間に存在
・タワマンの客層は、かなり特徴的
私はこれまでマンションや建売住宅等、
様々な物件の販売に携わってきました。
その中でも、タワーマンション販売は、
いろんな意味で特殊と言えます。
特に、ベイエリアにある
大規模タワマンのモデルルームには、
他では見る事のない客が来場します。
それは経営者や事業家であり、
外国人資産家も多く含まれます。
そして、彼らが訪問した時には、
一般客が足を踏み入れる事ができない
隠しモデルルームに案内されるのです。
本記事では、隠しモデルルームの実態と、
そこに案内される客はどんな人たちか？
そして、彼らが購入する部屋と、
一般客が購入する部屋との間に存在する
大き過ぎる格差について解説します。
隠しモデルルームが存在する
大規模マンションのモデルルームには、
広さや間取りが異なる
複数の部屋が用意されています。
これらの部屋は誰でも見学できます。
しかし、大規模タワマンでは、
それ以外に隠し部屋がある場合があります。
来場時に貰えるモデルルームガイドに
フロアマップが掲載されている場合、
1階 商談エリア
2階 モデルルーム
という構成が一般的です。
しかしながら、このマップを見ても
隠し部屋は載っていません。
掲載されていない3階部分にあるからです。
3階には、モデルルームだけではなく、
専用の商談エリアや洗面所、
授乳室まである場合もあります。
ここに案内される客は
1,2階に足を踏み入れる事はありません。
彼らは、直接3階に行ってしまう為、
一般客とは完全に分離されています。
シアタールームは一般客と共用ですが、
それでも、彼らの姿を見る事はありません。
何故なら、2階のシアタールームは
吹き抜けになっていて、
3階から見下ろす形で視聴できるからです。
しかも、豪華な一人掛けソファで寛ぎながら（笑）
3階部分は別室というだけでなく、
天井も高く、広い個室が配置され、
ゆったりとしています。
授乳室も、肘掛け付きのソファです。
（1階はスツール）
トイレットペーパーに至っては、
シルク保湿の高級品が使用されています。
肝心の隠しモデルルームは、
どのような部屋かと言うと、
最上階に作られるハイグレードクラスです。
このため、この3階部分を見学できる客は、
最上階（もしくは上層3階程度まで）を
購入対象とする人に限られます。
これは、例え高層階を希望しても、
ハイグレードクラスを購入できる予算
（2億円以上）が無いと対象になりません。
つまり、タワマンに存在する真の格差は、
上位3階の50戸程しかないハイクラスと、
それ以外の大多数の部屋との間に存在します
真の格差は上位3階にある
タワマンは、階数によって格差がある
と言われています。
しかし、階数による価格差は
それほど大きくはありません。
間取りと方角が同じで、
階数だけ違う部屋の価格差ですが、
例えば、南向きの角部屋100㎡の価格が、
2階で1億円だとすると、
42階では1億4千万円です。
40階も違うのに4割増し程度です。
（とは言っても、4千万円UPですが）
しかし、これがハイグレードクラスとなると
話が違ってきます。
まず、1階あたりの部屋数が全く違います。
図を見ての通り、2階から42階までは
全て同じ部屋構成で、1階あたり28戸です。
これが、43階以上の
ハイグレードクラスになると、
18戸／階と10戸も減ります。
当然、その分、部屋が大きくなります。
価格も、42階までは
最も広い部屋で1億4千万円だとしても、
ハイグレードクラスとなると、
小さい部屋でも2億円を超えます。
更に最上階の超ハイグレードクラスとなると
わずか14戸／階となり、
最高価格は6億円近くします。
つまり、42階までの標準クラスと、
43階以上のハイグレードクラスでは
部屋の広さが全く異なっており、
その分、価格差が非常に大きくなるのです。
この価格差は部屋の広さだけでなく、
部屋の内装にも大きな違いがあります。
標準とハイグレード仕様の主な違いは、
・天井高さ 265㎝→300㎝
・サッシ高 210㎝→240㎝
・プリーツ網戸 開き戸のみ設置→全窓
・24時間換気システム
ハイグレードのみ全熱交換型
（室内の熱を逃さないタイプ）
その他、キッチンやユニットバスのグレード
床や壁の材質も違います。
格差は部屋の中だけではありません。
エレベータの利便性にも差が存在します。
ある物件では、階層を４ブロックに分け、
ブロック毎に３基のエレベータが
割り当てられています。
この時、エレベータ1基あたりの戸数は
42階までは121～140戸ですが、
ハイグレードクラスは、わずか17戸です。
これは待ち時間に大きな差をもたらします。
「その分、管理費が高いんじゃないの？」
と思うかもしません。
しかし、部屋のグレードによる
管理費の差はありません。
管理費や修繕積立金は、専有面積で決まる為
部屋の大きさによっては、
ハイグレードの方が安い場合もあるのです。
他では見ないタワマン購入客
数多くのモデルルームで接客した経験から、
他物件では決して見る事の無い客層が
タワマンには存在します。
その中でも、
ベイエリアのタワマンは別格と言えます。
特長的なのは中国人の多さです。
ファミリーだけでなく、
男性二人組の法人客もいます。
家族連れの場合、
通訳付きで来場することもあり、
セカンドハウス向けに購入するようです。
後は、インド人家族や、男性が日本人でも、
奥様が欧米系というケースも見かけます。
日本人で印象に残ったのは、
20代前半の女性一人客です。
彼女は商談中でも、
つば広帽子とロングコートを
ずっと着たままでした。
そして100㎡越の部屋を見学しており、
只者とは思えないオーラが出ていました。
ハイグレードクラス以外では、
30代日本人夫婦も多数来場します。
奥様はブランドバックを持って、
ヒールでカツカツ歩いている人が多いです。
郊外にあるファミリーマンションの
モデルルームでは、まず見ない光景です。
同じ日に、同じシャネルのバックを
見る事も少なくありません（笑）。
そのような女性客の中には、
難しい性格の人もいて、
商談卓で怒鳴りまくる人がいました。
夫と小さい子供も隣にいるのに、
1人でキレていました。
周りの客が、
『あの人は何号室ですか？』
と営業マンに聞く程でした。
この女性客はモデルルームと
同じ間取りの部屋を契約したのですが、
その後、業者を数人引き連れ、
アポ無しで、やって来ました。
他の見学客がいるにも関わらず、
カーテンや、家具の配置を決めるために
採寸させていました。。。
このような状況なので、上司からは、
『タワマンは色々な人が来るので、
注意して接客するように』
と言われているのです。
★販売員が教える
モデルルーム見学のポイントです。
★良い物件を見つけるために必要な
販売前の情報を入手する方法を解説してます
